韩文静：酒店设计前端定位对成本的影响

韩文静 富力(北京)地产开发有限公司副总工程师

从酒店定位开始说，我们酒店一旦确定要做这个酒店是什么样的品牌之后，确定必须要在这个位置做了之后，我们就要进入一个真正的前端的建筑和安装筹建部分非常非常关键的一个部分，因为我们酒店，特别是这种品牌酒店遍地开花，至少都是上亿，甚至有的十几亿，整个酒店来来往往的人几十年也有好几亿了，谈论这个成本是一个非常有责任性的话题。

我从后端开始说，咱们一旦确认刚才说确定这个品牌、确定这个位置、确定档次，一旦定了之后其实有一个大的预算成本就应该在业主的脑子里面要形成了。打个比方，比如说万豪，在一线城市里面，从业主的决心来说，肯定要做成一个至少要达标的项目，甚至于有的业主决心比较大，想要把它做成这个位置的地标，它可能投入的就更多一些。大家可能会想一些比较具体的数据，比如一个万豪，这个是非官方的数据，是因为建了比较多的酒店以后成本的梳理也有一定的数据在这儿，有可能是在9千到1万2以内，还有可能比这个还高。这个成本定了之后就要把它切分了，我们说建一个酒店你要把他建起来，首先是有很多专业，整个一栋楼，就像刚才例如主持人所说的那样，是在综合体里面吗？是独立的吗？是度假酒店吗？是商务酒店吗？整个定位完之后就要剖析每个方面，首先得有建筑、结构、机电、景观、装修、标识、厨房，有的业主把它列为运营部分，叫开业前的部分，我们平面的设计，这些全部所有的都是要花钱的，这些专业我就来一一的跟大家说一下我们在筹建当中认为是应该去怎么控制，从设计上控制它的成本。

首先从建筑上来说，建筑设计就是要落实到这个酒店的定位跟品牌了。打个比方，我做的是凯悦，凯悦这个系统是以餐饮闻名的，在你做建筑设计的时候，比如我们说一个五星级酒店，其实是有一定的面积要求的，比如说我们做一个凯悦，我可能每个房间综合的面积前场、后场加起来大概是130到150，这个是少不了的，把这个面积定完之后，比如300间房，整个定完之后有这么多面积，你怎么去划分前场跟后场，前场里面又怎么划分客房的面积、餐饮的面积，甚至我们有一个很重要的，怎么去划分宴会的面积，实际不同的品牌是有自己侧重的，所以整个建筑设计从面积的划分上已经是非常重要了。

建筑设计实际上对后面的一些专业也是有很大的约束作用的，因为建筑涉及到体型，比如有一个项目是超高层，这可能也是一个教训，我们一个平衡吧，建筑师非常想把它做的令人印象深刻，设计成一个螺旋形的，是一个超高层，实际它的结构体系不怎么合理，最后致使用钢量非常大，实际真正一个好设计是建筑和结构相结合的，一个很好的结构体系反而可以促成一个非常美的建筑，并且对整个成本的影响也非常关键，所以我们说为什么建筑设计这么关键呢？就是这样。

例如幕墙，幕墙做不同的建筑对于幕墙的影响就很大，这个造价，比如我们窗系统可能只要800块，但是我们要做成双成幕墙或者其他类型的网格形的，再加上一层皮，可能就要到1700、1800了，整个建筑非常重要，我们要调节需要控制的一个建筑指标、一个功能分配、外形和体形，都是非常重要的。

建筑体系就受它的影响了，我们结构设计主要的控制点在哪呢？我是什么样的结构体系，我一栋超高层是用全钢结构还是钢管铸还是混合的，这个也很重要，对整个成本影响是非常大的。所以实际上业主在做这个事情的时候是需要，例如建筑设计需要和管理公司一开始就要大家合作确定的，结构的阶段是业主和设计师、和顾问一开始大家要坐在一起非常非常负责任的去讨论这个问题，能控制得到这个成本才能下来，这是我们说的前两样非常重要的。

还有机电，就像人体的血管一样，例如一个酒店建完之后可能五年我们就要重新装修了，但是机电系统不是非常容易的伤筋动骨，机电系统非常重要。我们一个机电，水、电、风、消防、人防，所有的都结合在一起，是专业很多的，每个专业都有不同的系统，整个的机电就要去控制它的系统，系统才是最根本决定它造价的一个成本的因素。系统定了接着还有一个重要的，就是品牌，实际设备的品牌对整个机电造价最终的影响也非常大，这两样要拿得住的。

机电系统，比如在设计房间的时候怎么设计合理，例如我见到一个酒店是商务酒店，大概洗衣房跟锅炉房距离差不多100米远，实际这个设计，因为这个洗衣房耗量最大的地方没有在能源中心，这就不对了，所以机电设计是要考虑这三点的。

景观设计，首先要考虑比例，我的硬装，我的硬景、我的软景、跟我的水景的比例，要控制到美和成本之间的关系。

像照明设计也是一样，照明设计重点在选择什么呢？从效果出发要选择什么样的灯具，因为不同的灯具价格也是不同的，这个灯具能非常合理的很平衡的、很合理的，既能够使它的效果好，又能够省钱，这个何乐而不为，这个其实是很大的学问，就是控制到灯具的选择跟照明方式，所以这个是我们控制的一个重点。

例如像洗衣房、厨房，洗衣房和厨房两个都是首先要控制到流线非常合理，不然流线很长或者不合理整个就会有很大的影响。

第二点就是品牌，老实讲一个洗衣房，很多都是全进口好不好？看起来很好，但是之后的维护又会很有问题，实际整个设计就是美观跟初期投入和后期维护的平衡，咱们看机电这块、看厨房这块和洗衣房这块，实际都是在机电系统类里面的，所以这个就是你装好流线，厨房、洗衣房装好流线、装好设备品牌这个就基本上已经几乎达到了控制成本的点上了。